Rechtliche Besonderheiten

Welche rechtlichen Besonderheiten muss ich beim Kauf vom Bauträger beachten?

Der Kauf einer Neubaueinheit unterscheidet sich grundlegend vom Kauf einer Bestandsimmobilie. Der entscheidende Unterschied ist, dass Sie die Immobilie beim Neubau von einem gewerblichen Anbieter (Bauträger) erwerben. Aus diesem Grund schützt Sie der Gesetzgeber in besonderer Weise.

 

Über diese Schutzvorschriften, die in der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geregelt sind, möchten wir Sie hier informieren. Alle Bauträger sind an die MaBV gebunden und jeder Kaufvertrag muss entsprechend dieser Verordnung beim Notar beurkundet werden. Diese Verordnung soll den Käufer vor und während der Bauphase schützen und insbesondere im Insolvenzfall des Bauträgers ausreichend Sicherheit geben. 

Die Besonderheiten beim Bauträgerkaufvertrag:

Wichtige Unterlagen, die nicht im Notartermin verlesen werden

Bei diesen wichtigen Unterlagen handelt es sich um die Teilungserklärung und Baubeschreibung. Da die Bauträgerverträge aufgrund ihrer rechtlichen Besonderheit bereits sehr lang sind, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, auf diese beiden Urkunden im Vertrag Bezug zu nehmen und sie rechtswirksam auch ohne explizites Vorlesen einzubinden. Allerdings müssen Sie die Teilungserklärung inkl. Baubeschreibung zwei Wochen vor dem Termin zur Durchsicht erhalten haben. Insbesondere die Baubeschreibung ist die maßgebende Grundlage, auf der Ihre Wohnung oder Ihr Haus ausgestattet wird. Verlassen Sie sich also nicht auf mündliche Versprechungen. Sondern halten Sie alle gewünschten Änderungen, die von der Baubeschreibung abweichen, schriftlich fest und lassen Sie dieses Dokument dem Kaufvertrag anfügen.

Die Teilungserklärung regelt das Miteinander der Eigentümergemeinschaft. Hier können Klauseln enthalten sein, die Sie als Eigentümer deutlich benachteiligen. Fragen Sie bei Unklarheiten also lieber nach.

Der Zahlungsplan

Der Zahlungsplan ist der erste wichtige Teil der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Dieser sichert Sie als Käufer einer projektierten Einheit vor einer Überzahlung ab. Im wesentlich bedeutet dies, dass Sie als Käufer nie mehr zahlen müssen, als vom Bauträger tatsächlich erstellt wurde. Im Umkehrschluss bedeutet das also, dass der Bauträger immer in Vorleistung geht. Die einzelnen Raten sind vom Gesetzgeber genau vorgegeben und bei allen Bauträgerverträgen gleich. Die 13 verschiedenen Raten müssen zu maximal 7 Raten zusammen gefasst werden. Im Regelfall werden die Raten wie folgt festgelegt:

30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
11,9 % für Dachflächen und Rinnen inkl. Rohinstallation
(5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen)
7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
9,1 % für Putzarbeiten, Estrich und Fliesenarbeiten
(4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1 % für den Estrich
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich)
10,5 % für die Bezugsfertigkeit und Fassadenarbeiten
(8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 % für die Fassadenarbeiten)
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

Die Rechnungen des Bauträgers müssen dann eine vom Architekten unterschriebene Anlage enthalten, die den Baufortschritt nachweist.

Die Grundvoraussetzungen für die erste Zahlung

Bevor Sie jedoch auch nur einen Cent an den Bauträger überweisen, müssen folgende Grundvoraussetzungen zwingend erfüllt sein:
a) Es muss ein rechtswirksamer Vertrag zustande gekommen sein. Dies geschieht, wenn beide Vertragsparteien den Vertrag vom Notar vorgelesen bekommen und unterschreiben. Zudem dürfen keine falschen Angaben gemacht werden. Ein vorsätzlich falsch angegebener Kaufpreis würde zum Beispiel einen Vertrag unwirksam machen!
b) Die Auflassungsvormerkung muss eingetragen sein. Diese sperrt zu Ihren Gunsten das Grundbuch und verhindert einen weiteren Verkauf durch den Bauträger.
c) Die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers muss vorliegen. Mit dieser Erklärung ist es sichergestellt, dass Sie für die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken des Bauträgers niemals haften.
d) Sie haben das Recht 5 % der Kaufpreissumme als Sicherungseinbehalt von der ersten Rate abzuziehen. Alternativ kann der Bauträger Ihnen eine Bürgschaft in gleicher Höhe zur Verfügung stellen.

Die Finanzierung Ihrer Neubauimmobilie

Im Bauträgervertrag ist dieser Punkt sehr ausführlich und kompliziert beschrieben. Vereinfacht ausgedrückt ermöglicht der Bauträger Ihnen, Ihre Grundschuld auf sein Eigentum einzutragen. Im Gegenzug verlangt der Bauträger aber von Ihrer Bank, dass die Finanzierungssumme nur an ihn ausgezahlt werden darf. Erst nach vollständiger Fertigstellung und Zahlung werden Sie dann Eigentümer.

Bezugsfertigkeit & Fertigstellung

Wenn im Bauträgervertrag von Bezugsfertigkeit gesprochen wird, ist die Fertigstellung Ihrer Sondereigentumseinheit gemeint. Dies beutet Ihre Wohnung ist Abnahme- und Bezugsbereit und hat maximal kleinere Mängel. Zudem muss das Gemeinschaftseigentum gefahrlos zu betreten sein. Die vollständige Fertigstellung ist hingegen erst erfolgt, wenn auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde und alle Mängel vollständig nachgebessert bzw. behoben sind.

Sonderwünsche & Eigenleistungen

Falls Sie Sonderwünsche haben oder Eigenleistungen erbringen möchten, sollten Sie frühzeitig den Bauträger informieren. In den meisten Bauträgervertragen stehen hierzu genaue Fristen.

Welche Folgen hat die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Die Beweislastumkehr tritt ein

Für alle nicht bei der Abnahme notierten Mängel müssen Sie nun den Beweis erbringen, dass der Mangel schon vor Abnahme bestanden hat. Oftmals ist dies nur schwer möglich. Aus diesem Grund sollten Sie alle Details in Ihrer Einheit sorgfältig prüfen, bevor Sie das Abnahmeprotokoll unterschreiben. Wir empfehlen Ihnen einen Sachverständingen, der Sie bei der Abnahme Ihrer Einheit begleitet. Die Kosten hierfür müssen zwar von Ihnen getragen werden, können sich aber schnell bezahlt machen.

Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen

Die 5-jährige Gewährleistung nach dem BGB ist für alle privaten Käufer zwingen vorgeschrieben und beginnt ab diesem Zeitpunkt zu laufen. Alle Mängel an der Immobilie, die nicht durch Abnutzung oder durch Ihr verschulden entstanden sind, sind vom Bauträger auf dessen Rechnung nachzubessern. Dies gilt auch dann, wenn der damals beauftragte Subunternehmer insolvent ist.

 

Die Vergütung wird fällig

Bei Wohn- oder Teileigentum wird nach der Abnahme Ihres Sondereigentums in der Regel die vorletzte Rate fällig. Erst nach Übergabe und Abnahme des Gemeinschaftseigentums, sowie nach Beseitigung aller Mängel, wird die letzte Rate fällig und der Bauträger veranlasst die Eintragung (Auflassung) ins Grundbuch.

Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr geht auf den Käufer über

Nach der Übergabe Ihrer Einheit sind Sie nun vorerst Besitzer. Die Eintragung im Grundbuch als Eigentümer (Auflassung) wird erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Als Besitzer können Sie die Einheit aber bereits selber nutzen oder ggf. vermieten. Alle Lasten wie z.B. die Hausgeldzahlung, Grundsteuer, etc. muss ab diesem Zeitpunkt von Ihnen bezahlt werden. Auch für alle Gefahren, die von der Immobilie ausgehen können, sind Sie nun verantwortlich. Ab diesem Zeitpunkt sollten Sie deshalb eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Bei einem Wohnungseigentumsobjekt erledigt dies in der Regel der Verwalter für Sie. Weiterhin ist auch im Neubau eine Hauratversicherung dringend zu empfehlen.