Umgang mit Baumängeln

Der Baumangel

Eines der größten Konfliktpunkte für private Wohnungs- oder Hauskäufer beim Neubau sind Baumängel. Diese lassen sich auch bei einer noch so sorgfältigen Bauleitung in den meisten Fällen leider nicht vermeiden. Aber Mangel ist nicht gleich Mangel. Der richtige Umgang ist entscheidend für einen ordentlichen Ablauf. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Vorschriften geben.

Wie erkennt man einen Baumangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist immer, was laut Vertrag (Baubeschreibung) hätte gemacht werden sollen. Vertraglich vereinbart ist grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des „Werkes“, wozu die Mängelfreiheit der baulichen Leistungen gehört. Wird etwas nicht richtig, nicht vollständig oder nicht voll funktionsfähig hergestellt, liegt ein Mangel vor. Aber Achtung! Nicht jeder kleine Kratzer oder Haarriss ist ein Mangel. Wenn Sie auf die Knie gehen müssen oder eine Lupe brauchen um einen vermeintlichen Mangel zu sehen, dürfte dieser nicht anerkannt werden. Im Zweifel sollten Sie sich durch einen Sachverständigen Rat holen.

Wie verhalte ich mich bei einem Mangel richtig?

Nach der Feststellung des Mangels muss die Nachweisbarkeit des Mangels gesichert werden. Dies erfolgt durch eine Mängeldokumentation, die ein Sachverständiger erstellt oder Sie als Käufer durch Fotos vornehmen. Der nächste wichtige Schritt ist die Mängelrüge. Mit der Mängelrüge werden die Baumängel schriftlich angezeigt. Der Unternehmer bzw. Bauträger wird aufgefordert, die dokumentierten Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Dabei muss ein konkretes Datum angegeben werden, um den Unternehmer bzw. Bauträger, bei nicht Einhalten der Frist, wirksam in Verzug zu setzen.

Welche weiteren Rechte haben Sie bei Mängeln?

Verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, müssen Sie sehr genau abwägen, welches der Ihnen zustehenden Rechte Sie jetzt in Anspruch nehmen.

 

1. Nacherfüllung

Nacherfüllung ist der gesetzliche Begriff für eine Nachbesserung des Mangels und sollte als erste Option angestrebt werden. Sollte dies nicht oder nur unzureichend möglich sein, bleiben Ihnen nur die folgenden Schritte.

 

2. Minderung

Statt der Nachbesserung und Beseitigung des Mangels kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Minderung des Kaufpreises verlangt werden. Deren Höhe liegt die Differenz zwischen ordnungsgemäßer und mangelhafter Ausführung zugrunde. Falls keine Einigung mit dem Bauträger erfolgt, muss die Minderung durch einen Sachverständigen bewertet werden.

 

3. Schadensersatz

Eine Schadensersatzforderung kann beispielsweise bei verzögerter Fertigstellung in Aufwendungen für zusätzliche Mieten oder Zinsen begründet sein.

 

4. Selbstvornahme

Als letztes Mittel können Sie im Rahmen der sogenannten Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmers den Mangel beseitigen lassen. Doch dabei ist Vorsicht geboten. In der Regel wird durch diesen Eingriff der ursprünglich mangelhafte Zustand beseitigt. Um zu vermeiden, dass der Bauträger später den Mangel bestreiten kann, ist eine Beweissicherung unverzichtbar. Bei kleineren Mängeln empfiehlt sich aus Kostengründen die Beweissicherung unter Verzicht auf ein gerichtliches Verfahrens, in dem die Mängel entweder vom Bauherrn oder von einem privat beauftragten Sachverständigen festgestellt werden.

Weitere Informationen finden Sie beim Bauherren-Schutzbund e.V. unter www.bsb-ev.de